En tant que vendeur, on vous a souvent ressassé qu’à partir du moment où un acheteur vous a proposé le prix que vous demandiez pour votre maison, vous étiez obligé de la lui vendre, sous prétexte qu’il est interdit de faire monter les enchères et qu’une offre d’achat au prix équivaut à une vente parfaite.
En réalité, ce n’est pas correct. Voici ce que pense Sadri Ellouze, avocat spécialisé en droit immobilier, du cas que nous lui avons présenté. "Le vendeur a le droit de vendre son bien au deuxième candidat acquéreur. La jurisprudence et la doctrine considèrent en effet que la simple émission d’une offre d’achat par le candidat acquéreur ne permet pas de considérer que la vente de l’immeuble est parfaite (c’est-à-dire conclue)", explique-t-il.
Processus incomplet
Par ailleurs, poursuit l’avocat, des éléments supplémentaires jouent en faveur du vendeur, pour lui permettre de vendre à un prix plus élevé que celui qu’il a initialement demandé:
- Le vendeur n’a pas marqué son accord quant à l’offre émise par le premier candidat acquéreur. C’est seulement au moment de l’accord complet des parties que le contrat de vente d’immeuble se forme.
- Une annonce immobilière n’est pas une offre de vente, même si elle mentionne un prix. Il s’agit d’un appel d’offres d’achat.
- Pour qu’il y ait vente, l’accord du vendeur et de l’acquéreur doit porter sur les éléments essentiels — la chose et le prix — mais également sur les éléments substantiels de la vente, à savoir le statut urbanistique du bien, l’existence d’une condition suspensive d’obtention de prêt hypothécaire par l’acheteur, le montant de l’acompte à payer au jour du compromis de vente, l’occupation du bien, etc. Dès lors, l’offre sur la chose vendue et sur son prix ainsi que l’acceptation de l’offre sont souvent considérées comme insuffisantes pour considérer que le processus de vente est complet.
Condition suspensive?
Admettons maintenant qu’un candidat acquéreur fasse une offre au prix, mais avec condition suspensive d’obtention du crédit hypothécaire. Le vendeur est-il obligé de l’accepter ou peut-il chercher une meilleure offre ailleurs?
Ici encore, Sadri Ellouze confirme que le vendeur n’est pas tenu d’accepter cette offre. "Le vendeur est en droit de trouver un nouvel acquéreur qui établira une offre sans condition suspensive. Certains considèrent même qu’il n’y a pas rupture abusive de négociation lorsque le vendeur ne tire pas les négociations en longueur en recherchant d’autres candidats acquéreurs afin de les mettre en concours sur le même bien", conclut-il.
