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Comment faire une offre pour une maison?

Faire une offre pour une maison est un exercice délicat: une fois l’offre communiquée, vous ne pouvez plus faire machine arrière. Quelle est la procédure à suivre, que vous soyez acheteur ou vendeur d’une maison ou d’un appartement?
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Le Tribunal de Gand a récemment reconnu que même un court SMS pouvait être considéré comme une offre valide pour l’achat d’une maison. Faire une offre pour une maison n’a rien d’un acte anodin: c’est un véritable engagement, que vous soyez acheteur ou vendeur.  Il existe encore beaucoup de malentendus à ce sujet, comme le confirment les témoignages que nous avons recueillis.

- "J’ai fait une offre pour une maison, par écrit et au prix demandé par le vendeur. Il prétend que d’autres candidats acheteurs ont fait la même offre. Il veut maintenant mettre tout le monde autour de la table. Qui pourra revendiquer la maison?  Comment savoir si les autres ‘offrants’ ne sont pas des hommes de paille engagés pour faire monter les prix?"

- "Je n’en suis pas encore revenu... Après avoir visité une maison, je me suis laissé convaincre de signer une offre d’achat. Deux heures après la signature, j’ai téléphoné à l’agent immobilier pour signaler que je voulais annuler mon offre. Mais il m’a répondu que ce n’était plus possible, car les vendeurs l’avaient entretemps acceptée."

- "La plupart des gens pensent encore que faire une offre n’engage à rien et qu’ils peuvent facilement revenir dessus", explique Dajo Hermans, porte-parole de l’Institut Professionnel des agents Immobiliers (IPI). "Rien n’est plus faux. Si le vendeur accepte l’offre, la vente est conclue, car il existe un accord sur le prix et sur le bien. A moins que les deux parties soient d’accord d’annuler l’offre, on ne peut pas faire marche arrière, même si aucun acompte n’a été payé", insiste le porte-parole.

Nous lui avons donc demandé de nous aider à rectifier quelques malentendus tenaces et de répondre à quelques questions lancinantes.

Questions

Je fais offre au prix demandé. La vente est conclue automatiquement. Faux.  Même si vous faites une offre au prix demandé, il n’est pas garanti que vous deveniez propriétaire de la maison, explique Dajo Hermans. "Un prix n’est pas une offre, mais une invitation à négocier."

Si le vendeur reçoit plusieurs offres, il est obligé de vendre au premier offrant. Faux. Dajo Hermans: "C’est le vendeur qui décide en toute liberté de la personne à qui il vend son bien, à condition qu’il n’ait pas encore donné son accord à un autre candidat-acheteur."

Lorsque le vendeur reçoit plusieurs offres, il doit vendre au plus offrant. Faux. Ce n’est pas parce que votre offre est supérieure que vous gagnez la bataille. "C’est le vendeur qui décide. En théorie, il a même le droit d’accepter l’offre la plus basse". Dans la réalité, le bien ira la plupart du temps au plus offrant.

J’ai fait une offre, mais j’ai changé d’avis après avoir dormi dessus. Je peux la retirer... Vrai... tant que le vendeur n’a pas accepté votre offre. "Contrairement à la vente d’un produit via internet, il n’existe aucune période de réflexion.  Dès que le vendeur a accepté l’offre, il n’y a plus de possibilité de changer d’avis."

J’ai accepté une offre, mais un autre candidat-acheteur vient de me faire une offre supérieure. Je peux l’accepter.
Faux. "A partir du moment où vous acceptez une offre, la vente est considérée comme conclue.  Vous ne pouvez plus accepter d’autres offres, même supérieures. A moins que le premier offrant change d’avis, lui aussi, et soit d’accord de retirer son offre."

J’ai reçu plusieurs offres. Je peux mettre les offrants en concurrence pour faire monter les prix. Vrai. Dans ce cas, le vendeur est autorisé à faire monter les prix, reconnaît Dajo Hermans, "mais il doit veiller à ce que cela ne se transforme pas en une vente aux enchères.  Ces ventes ne peuvent être organisées que par des notaires."

Dajo Hermans met les acheteurs en garde: "Lorsque vous faites une offre, n’acceptez jamais de demande de paiement d’une partie au noir.  Vous risquez des amendes et pénalités fiscales. Et si la vente ne se fait pas, vous ne reverrez jamais la couleur de votre argent." 

A faire et...à ne pas faire!
  1. Avant de faire une offre, vérifiez le montant que vous pouvez emprunter pour savoir ce que vous pouvez investir.
  2. Faites votre offre par écrit, afin que l’accord soit parfaitement clair.
  3. Limitez votre offre dans le temps, en ajoutant par exemple la mention "offre valable jusqu’au  xx/xx/xx".  Sinon, votre offre reste valable, même si le vendeur ne l’accepte que des semaines ou des mois après l’avoir reçue.
  4. Réfléchissez bien et lisez attentivement avant de signer.
  5. Indiquez, le cas échéant, quelles sont les conditions suspensives, comme par exemple l’obtention d’un crédit d’habitation.
  6. Reprenez les points que vous trouvez importants.  Ne prenez pas pour acquis que tout sera réglé par la suite, lors de la signature du compromis ou de l’acte notarié.
  7. Si vous payez un acompte, faites-le sur un compte bloqué chez votre notaire ou votre agent immobilier.


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