La plupart du temps, les situations d’indivision ne posent pas de problème. Les copropriétaires du bien immobilier s’entendent sur la manière dont sont répartis les frais générés par ce bien, dont sont perçus les loyers s’il y en a, sur la personne qui occupera l’habitation, sur la manière dont ce patrimoine immobilier doit être géré, etc.
Mais tout ne se passe pas toujours aussi bien. Simplement, un frère et une sœur peuvent se fâcher; ils ne voudront alors plus rien partager, et surtout pas une maison. C’est l’une des raisons qui poussent souvent à sortir d’une situation d’indivision.
Autre possibilité: l’un des copropriétaires peut avoir un besoin soudain de liquidités; il voudra dans ce cas vendre sa part et récupérer le produit de la vente. Enfin, un copropriétaire peut avoir fait faillite et son curateur demandera une sortie d’indivision pour rembourser ses créanciers. Le cas peut aussi se présenter lorsque l’un des propriétaires indivis est mineur ou déclaré incapable… Bref, les situations dans lesquelles un copropriétaire veut sortir d’indivision sont assez courantes.
Toujours possible
L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont copropriétaires d’un immeuble. Cela arrive souvent dans une fratrie lors d’un héritage, lorsque les parents lèguent la maison familiale à leurs enfants. Mais simplement aussi dans le cas de deux époux qui sont copropriétaires de leur maison.
"Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué". Le fameux article 815 du code civil est clair: si vous voulez sortir d’indivision, vous avez incontestablement le droit de le faire, que les autres copropriétaires soient d’accord ou non de racheter votre part ou de vendre l’immeuble entier. Une seule exception existe, précise le notaire Renaud Grégoire: "dans le cas d’une succession d’un couple marié, lorsque l’un des conjoints est toujours en vie et dispose de l’usufruit de la maison, aucun des enfants ne peut forcer la sortie d’indivision, car le domicile conjugal est protégé pour l’époux survivant". Dans tous les autres cas, l’entente est en général bonne et l’enfant qui demande la sortie d’indivision va trouver acquéreur pour la part qu’il met en vente dans le chef du parent survivant — s’il y en a un -, ou de l’un de ses frères ou sœurs. Les héritiers peuvent également se mettre d’accord sur la vente de la totalité du bien en vente publique en cas de mauvaise entente, ou en vente de gré à gré.
Notons aussi qu’il est possible de signer un "pacte d’indivision", renouvelable tous les cinq ans. En signant ce pacte, les indivisaires s’engagent à rester en indivision pour les cinq années suivantes. Cela arrive la plupart du temps dans le cas d’un divorce lorsque l’entente est bonne, et cela permet à celui ou celle qui veut garder la maison d’être tranquille pendant quelques années.
Même en minorité
Étant donné que nul n’est tenu de rester en indivision, il suffit qu’un seul enfant sur dix, par exemple, demande à sortir d’indivision pour que la machine se mette en route. S’il ne trouve pas acquéreur pour sa part auprès de ses frères ou de ses sœurs — ou dans le cas d’un divorce, si le partenaire qui veut garder la maison n’a pas les fonds pour racheter la part de son ex-conjoint —, la maison entière est mise en vente.
Il est intéressant de savoir que lors de la mise en vente publique d’un bien, aucun indivisaire n’a de droit de préemption. Mais, comme l’explique Renaud Grégoire, les copropriétaires ont un "droit de préemption de fait" sur l’immeuble, étant donné qu’ils partent avec une longueur d’avance sur les autres acheteurs potentiels lors de la vente aux enchères.
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D’abord, le copropriétaire paiera seulement 1% de taxe (à Bruxelles et en Wallonie, 2% en Flandre) lors du rachat de la part restante du bien dont il ne dispose pas encore. Ensuite, comme il détient déjà une partie, il ne doit pas payer cette part-là. Il peut donc mettre davantage sur la table que les autres acheteurs concurrents pour s’offrir la totalité du bien. Il a donc de grandes chances d’obtenir le rachat du bien, même si aucune loi ne lui confère un droit de préemption sur ce dernier.