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L'achat scindé pour transmettre une seconde résidence

©Pieter Van Eenoge

L'achat scindé permet de transmettre une résidence secondaire à ses enfants sans droits de succession. Qui peut y recourir ? Fonctionne-t-il à l’étranger?

Lorsqu’un couple qui a des enfants veut acheter une seconde résidence, il peut le faire de plusieurs façons. Soit les deux partenaires achètent le bien, soit ils l’achètent ensemble avec les enfants et scindent la propriété: l’usufruit pour les uns, la nue-propriété pour les autres. Les deux approches ont des conséquences fiscales totalement différentes.

Sans achat scindé

Partons d’une situation où un couple achète ensemble une seconde résidence d’une valeur de 260.000 euros. Au décès du premier partenaire, la moitié de la seconde résidence va faire partie de sa succession. Le partenaire survivant hérite dans ce cas de l’usufruit sur la moitié du bien (il est déjà plein propriétaire de l’autre moitié en vertu de l’achat conjoint 50/50), tandis que les deux enfants du couple héritent ensemble de la nue-propriété, chacun pour la moitié.

Tant le partenaire survivant que les enfants vont devoir payer des droits de succession sur ce dont ils héritent, vu qu’il n’y a pas d’exonération pour le partenaire survivant dans le cas d’une seconde résidence, à l’inverse du logement familial.

Pour calculer la valeur fiscale de l’usufruit en cas de décès, le fisc utilise les tableaux légaux. Cela donne par exemple une valeur de l’usufruit de 38% pour quelqu’un qui a entre 60 et 65 ans. Plus on est âgé, moins la valeur de l’usufruit sera élevée. Et plus faible est la valeur de l’usufruit, plus élevée sera la valeur de la nue-propriété. Et partant, plus élevés seront les droits de succession pour les enfants qui héritent de la nue-propriété.

Exemple

Françoise et Vincent achètent ensemble une maison de vacances.

L’ancienne ferme qu’ils achètent dans les Ardennes a une valeur de 260.000 euros.

Lorsque Françoise décède, Vincent est âgé de 65 ans. La valeur de l’usufruit est dès lors fixée à 38% de la moitié de la maison (130.000 euros), soit 49.400 euros. Sur cette somme, Vincent paie des droits de succession de 3% (ceux qui s’appliquent en ligne directe sur la première tranche jusqu’à 50.000 euros) à Bruxelles comme en Flandre. Soit au total 1.482 euros. En Wallonie, il paiera 2.095 euros (3% sur la première tranche jusqu’à 12.500 euros, 4% de 12.500 à 25.000 euros et 5% de 25.000 à 50.000 euros).

Leurs enfants héritent ensemble du solde en pleine propriété, soit 80.600 euros (130.000 — 49.400). Chaque enfant paie dont les droits de succession sur sa part de 40.300 euros. Soit en Flandre et à Bruxelles, 1.209 euros et en Wallonie, 1.640 euros.

Au décès de Vincent, les enfants héritent de sa moitié de la seconde résidence (d’une valeur de 130.000 euros) en pleine propriété. Soit 65.000 euros par enfant. Sur cette part, chacun devra payer 2.700 euros de droits de succession à Bruxelles, 3.175 euros en Wallonie et 2.850 euros en Flandre. Sur l’autre moitié de la résidence secondaire, dont Vincent avait hérité de l’usufruit au décès de Françoise, les enfants qui en sont nus-propriétaires ne doivent plus payer de droits de succession. Ils deviennent pleins propriétaires de cette moitié par simple extinction de l’usufruit.

Attention!

Les calculs ci-dessus sont théoriques et ont comme seul objectif de vous donner un ordre de grandeur. En pratique, la valeur de la seconde résidence est ajoutée à la valeur de la première habitation. "L’habitation principale a un effet de levier sur la seconde résidence, explique Rinse Elsermans, du cabinet d’avocat Cazimir. En réalité, la seconde résidence sera imposée à des taux plus élevés. Ce qui a comme effet qu’un achat scindé procure un avantage fiscal encore plus élevé que ce qui n’apparaît à première vue."

Avec achat scindé

L’achat scindé est une méthode qui permet d’éviter les droits de succession dus sur une seconde résidence. En cas d’achat scindé, les parents achètent uniquement l’usufruit et les enfants la nue-propriété.

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Cela signifie que les parents peuvent habiter la propriété ou la donner en location et en percevoir les revenus. Après le décès des deux parents, l’usufruit s’éteint et les enfants en deviennent automatiquement les pleins propriétaires. De ce fait, la seconde résidence ne rentre pas dans la succession des parents et il n’y a aucun droit de succession à payer.

Comment calculer l’usufruit en cas d’achat scindé?

Lors de l’achat scindé d’une habitation, on recourt souvent aux tableaux légaux de calcul de l’usufruit. Mais contrairement à la détermination de la valeur en cas de décès, il ne s’agit pas ici d’une obligation légale. La fixation de la valeur de l’usufruit en cas d’achat est libre, tant qu’elle est justifiée sur le plan économique.

Selon Frédéric Depauw, du bureau de conseil fiscal Taxfré, "les tableaux légaux ne tiennent compte que de la valeur de l’habitation et de l’âge de l’usufruitier. Mais pour faire une évaluation correcte sur le plan économique, il faut aussi tenir compte de l’espérance de vie des usufruitiers, qui est différente selon le sexe. En outre, il faut prendre en ligne de compte les revenus locatifs que l’immeuble rapporte, les intérêts qu’on en perçoit et l’inflation. Le plus souvent, le résultat de ce calcul est beaucoup plus élevé que la valeur obtenue avec les tableaux légaux. Cela rend l’achat scindé d’autant plus avantageux, étant donné que la part que les enfants doivent payer pour leur nue-propriété – et donc aussi le montant sur lequel l’éventuel droit de donation doit être payé – diminue."

Comment se déroule un achat scindé?

Généralement, les enfants paient la nue-propriété de la maison avec de l’argent qu’ils ont reçu de leurs parents. Il est important de pouvoir démontrer au fisc qu’une donation a bien eu lieu, grâce à laquelle les enfants ont pu acheter la nue-propriété. Si ce n’est pas le cas, le fisc estimera que l’usufruitier a tout simplement payé lui-même la nue-propriété et qu’il n’y a donc qu’une construction factice qui a été élaborée pour échapper aux droits de succession.

Vous devrez par conséquent démontrer que l’argent a bien été versé aux enfants avant l’achat, afin qu’ils puissent payer la nue-propriété. Auparavant, l’administration fiscale flamande n’acceptait à cet effet que les donations faites devant un notaire belge. Un don bancaire non enregistré ou une donation non enregistrée devant un notaire étranger n’entrait donc pas en considération, même si cela permettait d’échapper aux droits d’enregistrement de 3% dus sur la donation.

Nouveau

Le 12 juin 2018, le Conseil d’État a rendu un arrêt dans lequel il a rappelé qu’une donation qui n’a pas fait l’objet de droits de donation peut aussi entrer en ligne de compte. Du coup, tant les dons bancaires que les donations passées devant un notaire étranger peuvent servir de preuve. Rappelons qu’il n’y a aucun droit de donation à payer sur un don non enregistré ou une donation devant un notaire étranger. Il est par contre indispensable que le donateur reste en vie pendant au moins trois ans, sinon les droits de succession seront dus sur le montant donné.

Un achat scindé est-il possible pour un immeuble à l’étranger?

Oui, la méthode de l’achat scindé pour aussi être utilisée pour un immeuble situé à l’étranger (France, Espagne, Italie, Pays-Bas). Chaque pays a bien sûr ses propres règles, dont vous devez évidemment tenir compte. Voici les particularités en France et en Espagne, deux pays prisés des propriétaires belges de secondes résidences.

→ France

L’impôt successoral ne peut être évité que si, préalablement à l’achat, une donation a été effectuée via un notaire. En tant que résident belge, cela peut se faire devant un notaire belge, au taux de 3% en ligne directe.

Guide Succession 2019

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Consultez ici le PDF du magazine (7/9/2019) 

"Mais vous ne devez pas nécessairement passer par un notaire belge, précise Wim Vermeulen, avocat chez Cazimir. La donation peut tout aussi bien se faire devant un notaire français ou néerlandais, et dans ce cas, aucun droit de donation ne sera prélevé". Le donateur devra cependant être vivant trois ans après la donation, pour éviter que des droits de succession ne doivent être payés sur les fonds donnés avant le paiement de la nue-propriété.

→ Espagne

Vous n’avez en principe ni droit de donation ni droit de succession à payer en cas d’achat scindé. Par contre, l’Espagne connaît un impôt de transfert, qui doit être payé lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire. Cet impôt dépend de la région et peut facilement atteindre 10%. Il n’est pas dû à l’achat, mais bien lorsqu’au décès, l’usufruit s’éteint et que les héritiers deviennent pleins propriétaires. "En effet, l’accroissement par extinction de l’usufruit est considéré comme un nouveau transfert", explique l’avocat Wim Vermeulen.

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