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Comment est imposée une résidence secondaire à l'étranger ?

L'imposition des secondes résidences par la Belgique dépend de plusieurs choses, ainsi que du fait que vous suiviez - ou non - la jurisprudence européenne.
©Filip Ysenbaert

Si vous êtes propriétaire d'une résidence secondaire à l'étranger, vous payez déjà en général des taxes dans le pays où ce bien est situé. Mais attention, vous devez également déclarer ce bien dans votre déclaration fiscale. Selon que le bien soit loué ou non, et selon que le pays ait - ou non - signé une convention préventive de double imposition avec la Belgique, l'impact sur vos impôts belges sera différent. 

Immeuble non loué

Si vous ne louez jamais votre résidence secondaire, vous devez déclarer dans votre déclaration fiscale la valeur locative annuelle brute moyenne. Celle-ci correspond aux revenus locatifs que vous auriez pu obtenir si vous aviez donné le bien en location toute l’année, compte tenu des usages dans le pays en question et de la situation du bien. Cette valeur locative brute peut être déterminé en prenant 5,3% de la valeur vénale de l’habitation.  

Toutefois,la Cour de Justice de l’Union européenne a une nouvelle fois condamné la Belgique en 2018 pour son traitement fiscal différent selon que le bien mis en location est situé en Belgique ou dans un autre État membre. De fait, l’immobilier non donné en location en Belgique est imposé sur la base du revenu cadastral indexé (LIEN), qui est généralement très inférieur au rendement locatif théorique de l’immobilier situé à l’étranger. 

22,5%
Valeur locative brute
Si une habitation se situe dans un pays qui n’a d’équivalent de notre revenu cadastral, vous pouvez utiliser 22,5% de la valeur locative brute.

Bien que la législation n’ait pas encore été modifiée, l’administration a déjà émis en 2016 une circulaire indiquant que, pour certains pays, on pouvait utiliser l’équivalent étranger du revenu cadastral belge, sans obligation. Si une habitation se situe dans un pays qui n’a d’équivalent de notre revenu cadastral — comme le Portugal— vous pouvez utiliser 22,5% de la valeur locative brute. 

Pays-Bas. Vous pouvez déterminer la valeur locative brute forfaitaire en prenant un pourcentage du WOZ. Vous pouvez déduire ensuite la "onroerendezaakbelasting" que vous avez payée aux Pays-Bas (l’équivalent du précompte immobilier belge).

 • France. La valeur locative brute peut être déterminée en partant de la base d’imposition qui est reprise sur l’avis d’imposition de la taxe foncière française, multiplié par deux. Vous déduisez ensuite de votre résultat la taxe foncière. 

Espagne. Vous pouvez prendre 2% de la "valor cadastral" pour estimer la valeur locative brute annuelle forfaitaire (1,1% si la "valor cadastral" a été fixée à partir de 1994). De ce résultat, vous pouvez déduire la taxe communale ("impuesto sobre bienes inmuebles") et l’impôt foncier national ("impuesto sobre la renta de no residentes").

 • Italie. La "rendita catastale" doit être majorée de 5%. Ensuite, le résultat est multiplié par 4/3 et vous en déduisez uniquement l’impôt local ("imposta municipale unica", ou "IMU).

Immeuble (parfois) loué

Si vous mettez en location votre résidence secondaire située à l’étranger, la loi prévoit que vous  déclariez les loyers réellement perçus. Mais encore une fois, la jurisprudence de la Cour de Justice de l’Union européenne intervient pour l’immobilier mis en location. Par conséquent, la déclaration relative à un bien situé en Europe ne change donc pas selon qu’il est mis en location à des particuliers ou non.

Si vous ne mettez votre bien en location qu'une partie de l'année, vous devez distinguer les deux périodes. Pour la période de mise en location, vous indiquez les revenus locatifs réels. Pour le restant de l’année, vous indiquez la part proportionnelle de la valeur locative brute. À moins bien sûr que vous n’invoquiez la jurisprudence de la Cour de Justice.

Quel est le montant de l'impôt ? 

Vous pouvez déduire les impôts payés à l’étranger des revenus à déclarer. Le fisc applique automatiquement des frais forfaitaires de 40% et déduit les éventuels intérêts d'un emprunt contracté pour le financement de l’immobilier (LIEN). 

Si vous déclarez un bien immobilier détenu à l’étranger, le fisc ne l’imposera pas automatiquement en Belgique. Cela dépend de l’existence ou non d’une convention préventive de la double imposition entre le pays étranger en question et la Belgique. Une telle convention fiscale vise à éviter que des revenus ne soient imposés deux fois.

Pays avec convention fiscale

La Belgique a conclu ce type de convention avec la France, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Italie, le Portugal, la Suisse, l’Autriche et la Turquie. Généralement, elle accorde le pouvoir d’imposition au pays où le bien immobilier est situé et celui-ci est donc exonéré d’impôt en Belgique.

Ce n’est pas parce que vous déclarez votre bien immobilier à l’étranger que le fisc belge l’imposera automatiquement. Mais il peut accroître la pression fiscale sur vos autres revenus.

La déclaration de ces revenus immobiliers étrangers peut malgré tout engendrer un impôt supérieur sur les autres revenus sur lesquels vous payez des impôts belges. Cela s’explique par le fait que la Belgique accorde ce qu’on appelle une exonération "sous réserve de progressivité". Concrètement, le fisc tient compte des revenus étrangers pour déterminer le taux d’imposition applicable sur vos autres revenus. Concrètement, plus vos revenus étrangers sont élevés, plus le taux d’imposition applicable sur vos autres revenus sera élevé également.

 Pays sans convention fiscale

Si la Belgique n’a pas conclu ce type de convention, l’impôt dont vous êtes redevable en Belgique sur ce bien immobilier est divisé par deux à condition que vous ayez déjà payé des impôts à l’étranger.

Résumé

• Si vous ne louez jamais votre résidence secondaire, vous devez déclarer dans votre déclaration fiscale la valeur locative annuelle brute moyenne ou, selon la jurisprudence européenne, une valeur équivalente au revenu cadastral belge (ou 22,5% de la valeur locative brute). 

Si vous mettez en location votre résidence secondaire située à l’étranger, la loi prévoit que vous  déclariez les loyers réellement perçus. Mais encore une fois, la jurisprudence européenne intervient. Par conséquent, la déclaration relative à un bien situé en Europe ne change donc pas selon qu’il est mis en location à des particuliers ou non.

• Vous pouvez déduire les impôts payés à l’étranger des revenus à déclarer. Le fisc applique automatiquement des frais forfaitaires de 40% et déduit les éventuels intérêts d'un emprunt contracté pour le financement de l’immobilier. 

• Si le pays a conclu une convention préventive de double imposition (c'est le cas pour la France, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Italie, le Portugal, la Suisse, l’Autriche et la Turquie), généralement, le bien immobilier est imposé par le pays en question et exonéré en Belgique. Attention toutefois, le fisc tient compte des revenus étrangers pour déterminer le taux d’imposition applicable sur vos autres revenus. Concrètement, plus vos revenus étrangers sont élevés, plus le taux d’imposition applicable sur vos autres revenus sera élevé également.

• Si la Belgique n’a pas conclu ce type de convention, l’impôt dont vous êtes redevable en Belgique sur ce bien immobilier est divisé par deux à condition que vous ayez déjà payé des impôts à l’étranger.

 

 

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