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Quel avantage procure un prêt hypothécaire conclu à partir de 2020?

Seule la Région wallonne offre encore un avantage fiscal (le chèque-habitat) pour ceux qui empruntent afin de financer l'achat de leur habitation.
©Filip Ysenbaert

Ce sont les Régions qui décident de leur politique en matière de fiscalité liée à l'habitation propre, c'est-à-dire celle dans laquelle le contribuable est domicilié. Elles décident donc de la fiscalité liée à l'achat (droits d'enregistrement) mais aussi des avantages fiscaux qu'elle accorde - ou pas - aux citoyens qui empruntent pour acheter leur résidence principale. 

Si vous avez acheté en 2020 et après, vous pouvez encore bénéficier d'un avantage fiscal en Wallonie. La Flandre a supprimé le bonus-logement en 2020 et la Région bruxelloise l'a de son côté supprimé depuis 2017. 

Les habitants de la Région wallonne peuvent bénéficier du chèque-habitat pour les intérêts, les amortissements en capital et les primes d’assurance solde restant dû payés. L’avantage fiscal dépend du revenu net imposable (RNI) et du nombre d’enfants à charge, ce qui signifie que l’avantage fiscal du chèque-habitat peut varier d’une année à l’autre.

Quel avantage procure le chèque-habitat?

L’avantage maximum de 1.520 euros est accordé aux personnes qui gagnent moins de 22.380 euros (revenus 2020). Au fur et à mesure que le revenu augmente, le montant du chèque-habitat décroît. Il est calculé selon la formule: 1.520 euros – (RNI – 22.380) x 1,275%. Celui qui gagne plus de 86.322 euros (revenus 2020) ne reçoit aucun avantage fiscal. L’avantage fiscal ne peut en outre jamais être plus élevé que les amortissements et intérêts effectivement payés.

1.520 euros
Chèque habitat
L’avantage maximum procuré par le chèque habitat en Wallonie.

Pour chaque enfant à charge au 1er janvier, il faut ajouter 125 euros. Cette majoration doit être répartie entre les deux parents, y compris en cas de coparenté fiscale. Si les parents introduisent une déclaration commune, mais qu’un seul des deux peut prétendre au chèque-habitat, ce dernier a droit à la totalité de la majoration de 125 euros. Cette règle s’applique aussi si l’un des deux conjoints a un revenu imposable inférieur ou égal à 86.322 euros.

L’avantage fiscal ne peut jamais excéder la durée de l’emprunt hypothécaire, avec un maximum absolu de 20 ans, même si vous contractez un emprunt au-delà de cette période. Après dix ans, la valeur du chèque-habitat est automatiquement divisée par deux. Il en va de même si vous achetez un autre bien immobilier alors que votre emprunt court toujours. La division par deux intervient à partir de l’année où vous devenez plein propriétaire, nu-propriétaire, détenteur, usufruitier ou emphytéote d’une seconde habitation. Si le chèque-habitat est divisé par deux dans le courant des dix premières années pour cette raison, il n’y a plus de division automatique par deux à partir de la 11e année.

Les couples mariés ou en cohabitation légale qui introduisent une déclaration commune et qui ont emprunté conjointement doivent répartir les intérêts et les amortissements en capital payés entre eux en fonction de leur quote-part de propriété.

Vous avez un avantage fiscal même si vous ne payez pas (ou peu) d’impôt. En effet, le chèque-habitat est convertible en un crédit d’impôt. Si vous avez moins d’impôt à payer que le montant du chèque-habitat auquel vous avez droit, le surplus vous est versé par l’administration fiscale. Sont toutefois exclus de cet avantage les contribuables ayant des revenus professionnels qui sont exonérés en vertu d’une convention fiscale sans réserve de progressivité, comme les fonctionnaires européens.

Quelles sont les autres conditions requises?

Les conditions pour un emprunt contracté depuis 2020 sont:

→ Vous résidez en Région wallonne au 1er janvier.

→ L’acte authentique d’acquisition est passé devant le notaire en 2020 ou 2021.

→ L’emprunt est garanti par une inscription hypothécaire. Un mandat hypothécaire, qui confère à la banque le droit d’établir une hypothèque, ne suffit donc pas.

→ L’emprunt a été conclu auprès d’un établissement situé dans l’Espace économique européen (EEE).

→  L’emprunt a une durée minimum de 10 ans.

→ L’emprunt a été conclu en vue de l’achat en pleine (co)propriété. L’achat de l’usufruit, de la nue-propriété ou du droit d’emphytéose n’entre donc pas en considération.

→ L’emprunt a été conclu pour votre habitation propre: le logement où vous habitez avec votre ménage. La condition de l’habitation propre est évaluée tous les ans, au dernier jour de l’année. Vous pouvez malgré tout avoir droit au chèque-habitat si vous ne pouvez pas habiter votre bien pour des raisons sociales ou des motifs professionnels. L’état d’avancement des travaux de construction ou de rénovation ou des empêchements légaux ou contractuels ne peuvent être invoqués que pendant deux ans. Si vous n’y habitez pas encore au 31 décembre 2021 (pour un achat en 2020, ou au 31 décembre 2022 pour un achat en 2021), vous perdez votre droit au chèque-habitat à partir de cette date. Il vous sera rendu dès que vous occuperez l’habitation. Le délai de 20 ans est également interrompu dans ce cas.

→  Vous empruntez pour votre habitation unique: au 31 décembre de la même année que l'achat, vous ne pouvez pas être propriétaire d’un autre bien immobilier. L’administration fiscale ne tient cependant pas compte des habitations détenues en nue-propriété, en usufruit ou en copropriété suite à un héritage ou une donation ou une autre habitation qui est en vente au 31 décembre de l'année de votre achat, à condition qu’elle soit vendue au plus tard le 31 décembre de cette même année.

→ L’emprunt doit servir à acheter, construire ou payer les droits de succession/donation de l’habitation située en Région wallonne. Un emprunt conclu uniquement pour financer des travaux de rénovation ou de transformation n’entre pas en ligne de compte. Cependant, un emprunt qui a pour objet tant l’achat que la rénovation d’un logement peut être totalement pris en compte. Cette tolérance administrative ne vaut cependant pas s’il s’agit d’un emprunt de refinancement qui comporte un montant supplémentaire destiné à financer les travaux de rénovation ou de transformation.

Résumé

• Si vous avez acheté votre habitation familiale à partir de 2020, il n'est plus possible de profiter d'un avantage fiscal lié à votre emprunt hypothécaire en Région bruxelloise ni en Flandre.

• Il est toujours possible de profiter, sous conditions, du chèque-habitat en Wallonie. 

 

 

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