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Rapport financier semestriel 2021

- EPRA Earnings* de 67,4 millions € au 30 juin 2021 (+26 % par rapport au 30 juin 2020), ou 2,02 €/action - Revenus locatifs atteignent 108,3 millions € au 30 juin 2021 (+18 % par rapport au 30 juin 2020) - Patrimoine immobilier* de plus de 4,4 milliards € au 30 juin 2021, en hausse de plus de 606 millions € (+16 %) par rapport à la fin de l’exercice précédent (31 décembre 2020) - 543 sites d’immobilier de santé avec plus de 41.000 utilisateurs, répartis sur 7 pays : - 1.193 millions € en Belgique (83 sites) - 902 millions € en Allemagne (94 sites) - 799 millions € en Finlande (183 sites) - 735 millions € au Royaume-Uni (102 sites) - 561 millions € aux Pays-Bas (71 sites) - 51 millions € en Irlande (5 sites) - 21 millions € en Suède (5 sites) - Ajout d'un septième pays au portefeuille : premiers investissements en Irlande - Pipeline 758 millions € de projets de construction et de rénovation et de 97 millions € d'acquisitions sous conditions suspensives. Au 1er semestre, 17 projets ont été achevés pour un budget d'investissement total d'environ 120 millions € - Durée résiduelle moyenne pondérée des baux de 20 ans et taux d’occupation de 100 % - Taux d’endettement de 42,0 % au 30 juin 2021 - Plus de 300 millions € levés sur les marchés des capitaux via une augmentation de capital par le biais d’un placement privé accéléré (286 millions €) et un apport en nature - Emission obligataire (" USPP ") de 180 millions £ auprès d'investisseurs institutionnels des États-Unis, du Royaume-Uni et du Canada - Conclusion de financements bancaires à long terme de 525 millions € - Prévision pour l'exercice 2021 confirmée : dividende brut proposé de 3,30 € par action

I. Rapport de gestion intermédiaire

1. Résumé de l’activité depuis le 1er janvier 2021

Au cours du premier semestre 2021, Aedifica a une fois de plus démontré qu’elle réalise pleinement ses ambitions en tant qu’investisseur en immobilier de santé européen. L'expansion internationale s'est poursuivie sans relâche grâce aux nombreuses acquisitions et réceptions de projets du programme d’investissement réalisées à travers les sept pays européens dans lesquels le Groupe est actif. La confiance du marché dans la stratégie de croissance d’Aedifica s’est traduite par deux augmentations de capital réussies qui ont permis de lever plus de 300 millions €, permettant au Groupe d’être armé pour poursuivre son rythme de croissance.
EXPANSION EUROPEENNE
Les ambitions internationales d’Aedifica ont été réaffirmées au cours du semestre avec une première série d'investissements d'environ 51 millions € dans 5 maisons de repos en Irlande, ajoutant ainsi un septième pays au portefeuille du Groupe. En outre, Aedifica a renforcé sa position sur les marchés allemands et suédois grâce à l'annonce de deux importantes transactions immobilières. L'acquisition de 19 maisons de repos portera le portefeuille allemand au-delà de la barre du milliard € dans les prochains mois, tandis que l’acquisition de 16 centres de soins résidentiels spécialisés multipliera par plus de trois le portefeuille suédois. De plus, le Groupe a annoncé ou réalisé des investissements dans 38 autres sites d’immobilier de santé, ce qui porte le total des investissements annoncés ou réalisés à un montant d'environ 664,5 millions € dans 78 établissements de soins en Europe au cours du premier semestre 2021. En outre, 17 projets du programme d'investissement ont été achevés pour un montant d'environ 120 millions €.
Tous les investissements réalisés ces derniers mois ont porté le portefeuille immobilier d'Aedifica à 543 sites pouvant accueillir environ 31.300 résidents et environ 10.000 enfants. La juste valeur des immeubles de placement a augmenté d'environ 606 millions € (+16 %) pour atteindre 4.421 millions € (contre 3.815 millions € au début de l'exercice). Par ailleurs, au 30 juin 2021, le Groupe dispose d'un programme d'investissement dans des projets de développement pré-loués et des acquisitions en cours d'environ 855 millions € (voir section 3.2 du rapport immobilier). Compte tenu de ce programme d'investissement, le portefeuille total d'Aedifica devrait atteindre la barre des 5,2 milliards € d’ici la fin 2024.
RECONNAISSANCE DU MARCHE
La stratégie de croissance d’Aedifica continue de bénéficier de la confiance du marché, comme le reflète l’augmentation de capital de 286 millions € via un placement privé accéléré (" accelerated bookbuilding " – ABB) qui s’est clôturée en juin 2021 et qui a suscité un grand intérêt de la part des investisseurs institutionnels internationaux. En tenant compte de l'apport en nature de fin juin 2021, plus de 300 millions € ont été levés sur les marchés des capitaux au cours du premier semestre de l'exercice. Ces augmentations de capital ont renforcé les fonds propres d’Aedifica et réduit le taux d’endettement consolidé à 42,0 % au 30 juin 2021.
Par ailleurs, le groupe a réalisé sa première émission d’obligations (" USPP ") auprès d'investisseurs institutionnels des États-Unis, du Royaume-Uni et du Canada pour un montant de 180 millions £,
largement soutenu par les investisseurs. En outre, les nouveaux financements bancaires à long terme de 525 millions € donneront au Groupe les moyens financiers pour réaliser ses ambitions.
L’appréciation du marché se traduit également par l'évolution du cours de l'action, qui a augmenté de plus de 13 % passant de 98,30 € (31 décembre 2020) à 111,30 € (30 juin 2021), et la prime avec laquelle l’action du Groupe est cotée : 54,0 % par rapport à l’actif net par action hors variations de juste valeur des instruments de couverture*, ou une prime de 56,4 % par rapport à l’actif net par action.
RÉSULTATS SOLIDES
Mais Aedifica ne se contente pas seulement d’investir et de croître, elle continue également à gérer au mieux son patrimoine, ce qui se traduit par l’excellent niveau des revenus locatifs de 108,3 millions € à la fin du premier semestre (91,4 millions € un an plus tôt, soit une augmentation d’environ 18 %). L’EPRA Earnings* s’élève à 67,4 millions €, à savoir 2,02 € par action, et est supérieur au budget prévisionnel. Le résultat net d’Aedifica s’élève à 112,8 millions €.
CROISSANCE FUTURE
Au cours de la période écoulée, Aedifica a une fois de plus démontré sa capacité à réaliser ses ambitions de croissance, même dans un environnement macroéconomique volatile, et le Groupe entend poursuivre sur cette voie au cours des prochains mois de 2021. Aedifica a déjà franchi quelques étapes importantes en termes de croissance internationale en 2021 grâce à ses premiers investissements en Irlande et à l'acquisition de deux portefeuilles importants de 19 maisons de repos en Allemagne et de 16 centres de soins résidentiels en Suède. Plusieurs nouvelles opportunités d'investissement sont également en cours d'analyse. Même sans tenir compte des nouveaux investissements, la croissance future du Groupe est assurée par son vaste programme d'investissement. En outre, Aedifica a plus que jamais accordé de l’attention à la durabilité de ses activités et a concrétisé ses objectifs en investissant dans la rénovation de ses maisons de repos Orpea à Bruxelles en mettant l’accent sur la durabilité sociale et environnementale. Cette combinaison de nouveaux investissements et d'accords existants sur le développement, l'acquisition, la rénovation, l'extension et le redéveloppement de nombreux sites permettra à Aedifica de constituer un portefeuille d'immeubles de qualité offrant des rendements nets attractifs et de renforcer davantage sa position de référence sur le marché coté de l'immobilier de santé européen.
2. Evénements importants
2.1. Investissements, réceptions et cessions durant le premier semestre
- 664,5 millions € d’investissements
Au total, Aedifica a réalisé des investissements ou annoncé de nouveaux projets dans 78 sites de soins en Belgique, en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, en Finlande, en Suède et en Irlande. Le montant total des investissements annoncés et réalisés au 30 juin 2021 s'élève à environ 664,5 millions €.
- 17 projets réceptionnés
Au cours du premier semestre 2021, un total de dix-sept projets de développement du programme d'investissement d'Aedifica ont été achevés suite à la fin des travaux de construction. Le budget total des projets achevés s’élève à environ 120 millions €.
- Cessions en Belgique, en Allemagne et au Royaume-Uni
Au cours du premier semestre 2021, trois sites en Belgique, en Allemagne et au Royaume-Uni ont été vendu afin d’optimiser le portefeuille immobilier.
2.2. Investissements, réceptions et cessions après le 30 juin 2021
- Investissements aux Pays-Bas et en Irlande
Après le 30 juin 2021, Aedifica a réalisé des investissements ou annoncé de nouveaux projets dans trois sites d’immobilier de santé aux Pays-Bas et en Irlande pour un montant total de 48 millions €.
- Réceptions après travaux en Allemagne et en Finlande
Après le 30 juin 2021, trois projets de développement ont été réceptionnés en Allemagne et en Finlande à la suite de l’achèvement des travaux.
- Cession aux Pays-Bas
Après le 30 juin 2021, un bâtiment néerlandais a été vendu afin d’optimiser le portefeuille immobilier.
2.3. Programme d’investissement au 30 juin 2021
Aedifica a un programme d'investissement total d'environ 855 millions € au 30 juin 2021, qui se compose
de projets de développement pré-loués à achever au cours des prochaines années pour un montant de
758 millions € et d'acquisitions de bâtiments existants prévues pour un montant de 97 millions € (voir
section 3.2 du rapport immobilier). Cette dernière catégorie comprend principalement les 16 centres de
soins résidentiels spécialisés en Suède (annoncée le 24 juin 2021) et les 4 maisons de repos allemandes
résiduelles issues de la transaction avec Azurit (annoncée le 1er avril 2021), qui seront acquises dans les
prochains mois.
2.4. Autres événements
- Aedifica remporte le prix M&A Award pour l'acquisition de Hoivatilat
Aedifica a reçu le prix du " Best Large Cap Corporate Deal 2020 " lors de la cérémonie des Belgian M&A Awards le 18 mars 2021 pour son acquisition de Hoivatilat, l'investisseur finlandais en immobilier de santé qui développe des concepts de soins résidentiels innovants en Finlande et en Suède. Selon le jury, ce prix est une récompense pour l'expansion durable et intelligente que le groupe a réalisée avec cette opération d’une importance stratégique capitale. En effet, le jury a considéré cette opération non seulement comme une étape importante dans l'expansion du Groupe en Europe du Nord, mais il a également pointé que Hoivatilat constitue une base solide pour la poursuite de l'expansion du Groupe dans les années à venir, ce qui a déjà été prouvé par les transactions conclues au cours de l'année écoulée après l'acquisition. En effet, depuis l'acquisition début 2020, plus de 280 millions € de nouveaux investissements et de projets ont été réalisés ou annoncés en Finlande et en Suède, et 31 projets du pipeline ont été livrés pour un montant de plus de 110 millions €.
3. Impact Covid-19
L'impact de la pandémie de Covid-19 sur la société en général se faisait encore sentir début 2021. Toutefois, il y a des raisons d'être optimiste et d’avoir de l’espoir grâce à la résilience sans précédent dont a fait preuve le secteur de soins depuis le début de la pandémie et maintenant, en particulier, grâce aux programmes de vaccination qui ont été déployés dans toute l'Europe au cours des derniers mois. La pandémie n’avait pas eu d’impact matériel sur les résultats du Groupe au 30 juin 2021.
Depuis début 2021, les programmes de vaccination ont été déployés dans tous les pays où Aedifica est active, en donnant la priorité aux résidents et au personnel des maisons de repos. Maintenant que la vaccination de ces groupes prioritaires est terminée dans la plupart des pays européens, on s'attend à ce que la perception du risque des maisons de repos dans l'opinion publique évolue rapidement de manière positive et que les taux d'occupation des opérateurs de soins (qui ont diminué d'environ 5 à 10 % dans certains pays en raison de la surmortalité, des arrêts d'admission ou d'autres restrictions (notamment au niveau des visites)) augmentent à nouveau dans un avenir proche. Des rapports récents de certains pays et des rapports périodiques d’opérateurs montrent les premiers signes d'un changement de tendance au deuxième trimestre 2021, indiquant que les taux d'occupation semblent s'améliorer.
Malgré la pandémie, il n’y a pas d’impact matériel négatif sur le paiement des loyers. Ceci s’explique en partie par le fait que le taux d’occupation moyen des opérateurs de maisons de repos est resté à un niveau permettant aux locataires de respecter leurs obligations locatives dans tous les pays du portefeuille. En outre, les autorités (locales) de différents pays ont approuvé des programmes d'aide visant à couvrir (partiellement) les coûts supplémentaires pour les opérateurs de soins à la suite des mesures de lutte contre le Covid-19.
Le marché de l’investissement dans l'immobilier de santé est (à nouveau) très dynamique. En effet, les fondements solides du marché de l’immobilier de santé (vieillissement de la population, consolidation du marché des opérateurs de soins et financement public des soins) restent intacts et sont même renforcés par la crise actuelle. En outre, les projets de développement d'Aedifica progressent comme prévu, les travaux de construction se poursuivant normalement.Aedifica estime dès lors qu’elle est bien placée, tant en termes de solidité du bilan, de trésorerie et de base de locataires que de diversification du portefeuille, pour faire face aux risques à court terme de la pandémie de Covid-19 (notamment l’impact négatif potentiel de la pandémie sur la capacité de paiement des loyers des opérateurs de santé) ainsi qu’au climat macroéconomique globalement volatil résultant de la pandémie, mais aussi pour continuer à suivre et à soutenir la croissance du secteur des soins en Europe et les besoins en immobilier de santé qui en découlent.

 

4. Gestion des ressources financières

4.1. Dettes financières

Au cours du 1er semestre de l’exercice 2021, Aedifica a renforcé ses ressources financières. Le Groupe a conclu de nouveaux financements bancaires à long terme aux échéances situées entre 2024 et 2033 pour un montant total de 745 millions € :
- une émission d’obligations (" USPP ") de 180 millions £, réalisée avec succès par un placement privé auprès d’investisseurs institutionnels des Etats-Unis, du Royaume-Uni et du Canada. Ces obligations ont des échéances de 7 et 12 ans et un coupon de respectivement 2,58 % et 2,79 % ;
- un placement privé de 10 millions € d’une durée de 7 ans a été conclu à un taux d’intérêt fixe de 1,329 % ;
- des crédits bancaires conclus par Aedifica SA pour un montant total de 370 millions € dont 305 millions € pour des nouveaux financements et 65 millions € pour des refinancements anticipés (dont 40 millions € en tant qu’emprunt " vert " dans le cadre de notre Sustainable Finance Framework) ;
- des crédits bancaires de 55 millions € et 100 millions € conclus par Hoivatilat Oyj. Le crédit de 55 millions € a été utilisé afin de refinancer des crédits d’investissement.
De cette manière, Aedifica souligne le souhait de continuer à diversifier ses sources de financement. Les liquidités disponibles, nettes des billets de trésorerie à court terme, s'élèvent à 512 millions € au 30 juin 2021.
En excluant les financements à court terme (les billets de trésorerie à court terme), la durée résiduelle moyenne de la dette financière tirée au 30 juin 2021 est de 4,6 ans.
Au 30 juin 2021, le taux d’endettement consolidé d’Aedifica s’élève à 42,0 %.
Aedifica a étendu et augmenté son ratio de couverture en concluant de nouveaux forward starting swaps et certains caps pour couvrir le risque de taux d'intérêt. Au 30 juin 2021, la dette financière est couverte contre le risque de fluctuation des taux d’intérêt à hauteur de 69,4 % soit le ratio de la somme de la dette à taux fixe et du notionnel des produits dérivés divisée par la dette financière totale.
4.2. Capital
En 2021, Aedifica a réalisé une augmentation de capital en espèces, ainsi qu’une augmentation de capital par apport en nature, ce qui a permis au Groupe de lever plus de 300 millions €. Ces augmentations de capital ont renforcé les fonds propres d’Aedifica et réduit le taux d’endettement consolidé à 42,0 % au 30 juin 2021 (contre 43,2 % au 31 décembre 2020), si bien que le Groupe dispose de moyens financiers suffisants pour poursuivre sa croissance.
- Augmentation de capital de 286 millions €
Le 9 juin 2021, Aedifica a lancé avec succès une augmentation de capital en espèces dans le cadre du capital autorisé par le biais d'un placement privé accéléré (" accelerated bookbuilding ", " ABB ") auprès d'investisseurs institutionnels internationaux pour un montant brut de 286 millions €. Ainsi, le 15 juin 2021, la Société a émis 2.800.000 nouvelles actions à un prix de souscription de 102 € par action, soit 285.600.000 € (prime d'émission incluse). Ces nouvelles actions ont été immédiatement admises à la cotation et donnent droit à un dividende pro rata temporis pour l'exercice 2021 à partir du 15 juin 2021 (coupon n°29 et coupons suivants). Dans le cadre de cette opération, le coupon n°28 représentant le droit au dividende pro rata temporis de l'exercice en cours pour la période allant du 1er janvier 2021 au 14 juin 2021 inclus (avec une valeur estimée (brute) de 1,4918 €) a été détaché le 11 juin 2021.
- Apport en nature de 20 millions €
Le 29 juin 2021, l’acquisition de la maison de repos Domaine de la Rose Blanche à Durbuy (Belgique) a été réalisée par l'apport en nature de l’immeuble et du terrain dans Aedifica SA. La valeur conventionnelle s’élèvait à environ 20 millions €. L’apport a été compensé par l’émission de 184.492 nouvelles actions Aedifica à la suite d’une augmentation de capital par le conseil d’administration dans le cadre du capital autorisé. Les nouvelles actions sont cotées en bourse depuis le 29 juin 2021 et donnent droit à un dividende pro rata temporis pour l'exercice 2021 à partir du 15 juin 2021 (coupon n°29 et coupons suivants).
Suite à cette opération, le nombre total d'actions Aedifica s'élève à 36.071.064 et le capital social s'élève à 951.835.438,38 €.

Lire le communiqué de presse complet ici.

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