Le coût des logements est de plus en plus excessif. En Belgique, les prix de l'immobilier sont désormais surévalués de plus de 20%, selon les calculs de la Banque nationale de Belgique (BNB). Celle-ci estime la valeur normale des habitations en fonction du revenu disponible moyen, des taux d'intérêt hypothécaires, de la démographie ou encore des changements de la fiscalité immobilière.
La déviation des prix du marché par rapport à la valeur de référence ainsi obtenue "s'est accentuée en 2021 pour atteindre en moyenne 20,8% au cours des trois premiers trimestres", constate la BNB dans son rapport annuel publié ce vendredi.
Sur cette période, les prix de la brique ont grimpé de 8,5% par rapport aux niveaux observés un an plus tôt. Cette hausse est plus importante que celle de 5,8% enregistrée en 2020 et que la progression moyenne des trois années précédentes (3,7%).
Les causes de cette accélération de la montée des prix de l'immobilier sont la spéculation, l'accroissement des exigences en matière d'efficacité énergétique et la raréfaction des biens disponibles à la vente.
"Des investisseurs cherchent du rendement et sont prêts à payer plus cher pour des biens immobiliers."
"Une partie des raisons de l'augmentation des prix des logements réside dans le faible niveau des taux d'intérêt", estime Pierre Wunsch, le gouverneur de la BNB, en commentant le rapport annuel de la banque. "Des investisseurs cherchent du rendement, s'orientent vers des placements moins liquides et sont prêts à payer plus cher pour des biens immobiliers." Pour M. Wunsch, ce phénomène "reste un point d'attention pour la conduite de la politique monétaire" de la Banque centrale européenne (BCE), qui donne le ton sur le marché des taux d'intérêt.
Défauts au plus bas
Mais, nuance le patron de la BNB, "la politique monétaire n'est pas la seule en cause: il y a aussi les enjeux en matière climatique et en matière d'aménagement du territoire". "S'il n'y a plus suffisamment de terrains disponibles et qu'en plus, les coûts de rénovation augmentent fortement parce qu'il faut rendre les immeubles plus neutres sur le plan climatique, cela provoque des mouvements à la hausse structurellement", précise M. Wunsch.
La hausse des prix immobiliers s'est accompagnée d'une augmentation de l'endettement des ménages. Mais la bonne nouvelle est que le taux de défaut sur les crédits hypothécaires a continué à diminuer pour tomber à 0,7%, "un niveau historiquement faible", se réjouit le gouverneur de la BNB. "Il n'y a pas péril en la demeure, mais il faut rester attentif." La Banque nationale observe par ailleurs que l'accès à la propriété s'est quelque peu dégradé.
