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Ces impondérables qui affectent la valeur d'une maison

Certains impondérables ont un impact évident sur la valeur d'un bien. Mais cela s'apprécie au cas par cas et avec subjectivité...
La présence d'éoliennes ou de lignes haute tension à proximité des habitations est une source récurrente de préoccupation, car il s'agit d'une nuisance systématique. ©Photo News

Vous avez trouvé le bien de vos rêves, mais un élément ou événement aussi inattendu qu’imprévisible intervient à proximité immédiate de votre propriété, risquant de déprécier sa valeur du jour au lendemain.

La pose d’un casse-vitesse. L’installation d’un arrêt de bus. L’ouverture d’un night-shop qui occasionne d’incessants va-et-vient. L’installation d’une friterie à proximité, dont les effluves polluent l’air. Une prairie située à l'arrière de votre jardin qui est régulièrement louée pour des camps scouts. L’installation de pylônes électriques ou d’éoliennes. Des terrains de sport (équipés de spots) où de nombreux matches sont disputés le week-end dès l'aube...

L'éventail des nuisances potentielles, souvent imprévisibles, est large… "Ce sont ce que l’on appelle des impondérables. Des éléments que l’on ne maîtrise pas, car ils sont liés à des décisions politiques ou administratives qui s’imposent à nous", explique Gilles Tijtgat, consultant juridique (Legisconsult).

Y a-t-il des signes avant-coureurs auxquels il convient d’être attentif? Des précautions à prendre? Ces nuisances sont-elles chiffrables? Existe-t-il des possibilités de dédommagement? Disons-le d’emblée, il ne faut pas se faire trop d’illusions…

Appréciation au cas par cas

"Tous ces exemples cités en introduction sont clairement des éléments d’appréciation et de valorisation d’un bien immobilier. Mais leurs conséquences sur la valorisation du bien sont très différentes", observe Eric Verlinden, CEO de Trevi. Cela s’apprécie vraiment au cas par cas! Ainsi, par exemple, "si l’installation d’un casse-vitesse n’est pas de nature à affecter un appartement dans une résidence, elle impactera directement la valeur d’une villa de prestige située dans une avenue résidentielle calme. Une décote potentielle peut aller du simple au quintuple", résume-t-il.

Tout dépend du style de bâtiment, de la qualité sociale de l’environnement et de la  récurrence de la nuisance. Mais encore plus de la subjectivité. "Dans un environnement très urbanisé, les gens sont davantage enclins à supporter des choses qui affectent quelque peu (la jouissance de) leur bien sans que cela entraîne pour autant une baisse de la valeur de celui-ci. En ville, un casse-vitesse très bien être perçu comme un plus en matière de sécurité, alors qu’en milieu résidentiel, il générera avant tout une nuisance sonore", complète Gilles Tijtgat.

Activités ou nuisances systématiques

Les activités ou nuisances sont bien plus pénalisantes si elles sont systématiques et non ponctuelles, pour prendre l’exemple d’une prairie mise en location pour des événements régulièrement ou une seule fois par an. À cet égard, Eric Verlinden constate que la présence de pylônes et d'éoliennes est une préoccupation récurrente des candidats acquéreurs puisqu’il s’agit de nuisances permanentes. "Le tracé de la ligne haute tension en Wallonie est connu, mais il reste des points d’interrogation. L’intervention d’un professionnel sera indispensable pour obtenir les renseignements adéquats auprès des autorités. Le propriétaire ou l’acheteur doit savoir à quoi s’attendre", indique Gilles Tijtgat.

"Les facteurs de dépréciation varient selon le style du bien, la qualité sociale de l'environnement, la récurrence de la nuisance et la subjectivité."
Eric Verlinden
CEO de Trevi

En zone plus rurale, on mesure toutefois plus facilement la portée du risque lié à l’environnement. Si une prairie jouxte le jardin, on peut se douter que des vaches ou des chevaux pourraient y être installés…  "Il ne faut pas considérer qu’on sera définitivement tranquille lorsqu’on achète en rase campagne", souligne Gilles Tijtgat. "Lorsqu’on assiste à la montée en puissance des constructions neuves, on peut difficilement se plaindre du fait qu’une terre agricole soit vendue…"

Faut-il prêter une attention particulière aux rez commerciaux? "Un rez-de-chaussée commercial n’occasionne pas forcément des nuisances. Chaque activité nécessite un permis d’exploitation qui a ses limites, est soumise à enquête et à autorisation. Mais une activité paisible comme une librairie pourrait du jour au lendemain être transformée en établissement horeca dont l’activité dérange davantage", concède Eric Verlinden en établissant ici encore une distinction entre le petit café de la presse qui occasionne peu de soucis après 17h et un bar à vin ouvert jusqu'à 23h. "Dans le premier cas, la décote sera minime. Dans le second, elle pourrait atteindre 10 à 15%... ", estime-t-il.

2 aspects: décote... et indemnité (illusoire)

Impossible en tout cas de tirer des conclusions générales. Il faut par contre retenir deux aspects:
- la décote immobilière occasionnée par des modifications d’affectation de l’environnement dans lequel est situé le bien;
 ET:
- l’indemnité que l’on serait susceptible d’obtenir pour un changement d’affectation.

Ce qui n’est pas pareil. Eric Verlinden ne laisse cependant aucune illusion quant à la possibilité d’obtenir une indemnisation.

10 à 15%
La décote
Un rez commercial occupé par un petit café de la presse occasionnera une décote minime pour un appartement à l'étage. Dans le cas d'un bar à vin, elle pourrait atteindre 10 à 15%.

Prenons à dessein un exemple extrême. "Les commerces classiques de la rue sont progressivement remplacés par des bars et des sex-shops qui drainent un public qui ne correspond pas au quartier et entraîne des nuisances. Dans ce cas, la dépréciation sera réelle. Mais de là à imaginer une indemnisation… Il s’agit malheureusement d’un impondérable, à moins que l’on puisse établir un trouble anormal de voisinage. Et encore, tout cela reste très subjectif, d’autant plus si aucune faute n’est commise", illustre Gilles Tijtgat.

Précautions

Par contre, il y a certainement des précautions de bon sens à prendre pour éviter certains mauvais scénarios. Il est par exemple essentiel de lire l’acte de base d’une copropriété pour se faire une idée et se projeter. D’être au courant des obligations urbanistiques liées aux documents qui vous sont fournis, de s’informer sur les projets et l’évolution du quartier durant les dernières années, soulignent les deux professionnels. "Obtenir les prescriptions urbanistiques et affectations relatives au quartier dans lequel on envisage d’acheter est très simple. Ces informations sont disponibles sur les sites des Régions", assure Eric Verlinden.

Celui qui achète un bien à proximité d’une usine classée Seveso – un élément existant et qui constitue un facteur de dépréciation - doit évidemment prendre des renseignements auprès de la direction et des autorités locales, de préférence via un agent immobilier. Dans ce cas par exemple, il y a des obligations. "Une surface de terre non constructible ou agricole doit exister entre l’usine et les habitations pour assurer la sécurité du voisinage", explique Gilles Tijtgat.

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