Quid des actions immobilières si les taux explosent?

Tout d’abord parce que les sociétés immobilières réglementées (SIR) sont assez bien endettées. Un taux d’intérêt plus élevé fait donc grimper le coût de cet endettement et entraîne généralement une baisse de valorisation de l’immobilier, ce qui conduit à son tour à un ratio de dettes plus important. Enfin, des taux d’intérêt plus élevés peuvent inciter les investisseurs à délaisser les valeurs immobilières au profit des obligations.

La plupart des stratégistes partent du postulat que les taux d’intérêt vont progressivement augmenter en 2018 à cause du resserrement de la politique des banques centrales. Mais aucun n’exclut un "choc des taux". Quel en serait l’impact pour les SIR?

Charges d’intérêts

Les 17 SIR cotées en Bourse de Bruxelles affichent actuellement une charge de dettes moyenne de 42% par rapport à la valeur des bâtiments. À noter que le taux d’endettement ne peut pas excéder 65%.

La question est de savoir si ces dettes sont détenues sur le long terme et dans quelle mesure les SIR se sont couvertes contre une hausse des taux d’intérêt. "Nos crédits sont couverts à 86% sur 7 ans, indique Mickaël Van den Hauwe, directeur financier du spécialiste des entrepôts WDP. Mais 14% sont donc exposés aux taux d’intérêt à court terme. Dans l’hypothèse où le taux à court terme (NLDR: Euribor) monterait de 1 point de pourcentage, cela ferait baisser notre bénéfice courant (bénéfice EPRA, dans le jargon) de 1,2%."

Aedifica, spécialisée en immobilier de santé, a publié une analyse de sensibilité dans son dernier rapport annuel: "Une hausse des taux d’intérêt de 1 point de pourcentage augmente les coûts financiers de 7,2 millions d’euros. Mais compte tenu de la couverture des taux, ce montant retombe à 2,1 millions d’euros." Pour information: 2,1 millions correspondent à 4% du bénéfice.

"En cas de choc des taux, où les taux d’intérêt monteraient jusqu’à 2% pour toutes les durées, le bénéfice de Qrf City Retail baisserait de 3% environ en 2018. L’impact est donc très limité, parce que 92% des emprunts ont un taux d’intérêt fixe", indique Preben Bruggeman, le directeur financier de Qrf City Retail, propriétaire de magasins.   

Jan De Nys, CEO de Retail Estates, se nomme lui-même le champion de la couverture des taux: "Cela nous a souvent été reproché par des analystes, car la couverture a évidemment un coût si les taux d’intérêt continuent à baisser. Auparavant, nous nous étions totalement couverts, aujourd’hui, 80% de nos taux sont fixés pour les trois prochaines années." Jan De Nys estime qu’une politique de couverture est une forme de gestion de bon père de famille. "Ma principale responsabilité est la protection de mon ‘tunnel’: la différence entre les loyers et les taux d’intérêt. L’ampleur de ce tunnel détermine la rentabilité de notre groupe."

Globalement, l’impact sur le bénéfice est très limité. En outre, une hausse des taux d’intérêt est en général la conséquence d’une hausse de l’inflation. "Or, une hausse de l’inflation de 1 point de pourcentage induit une augmentation de notre bénéfice de 1,2%", observe Mickaël Van den Hauwe.

Prix de l’immobilier

Une hausse des taux d’intérêt mettra les prix de l’immobilier sous pression. Du moins en théorie. "Si les taux montent, les ‘prix fous’ à l’achat qu’on connaît aujourd’hui vont probablement disparaître et les ‘yields’ (NDLR: les rendements) augmenter", confirme Mickaël Van den Hauwe. À loyer égal, un rendement plus élevé entraîne une baisse du prix de l’immobilier. Mais Mickaël Van den Hauwe nuance: "Notre portefeuille est évalué de façon conservatrice, à un rendement locatif de 6,4%. Nous disposons de ce fait d’un tampon en cas de correction." 

Jan De Nys, CEO de Retail Estates, ne croit pas à une forte baisse des prix de l’immobilier. "Je n’ai pas non plus constaté de hausse phénoménale des prix lorsque les taux d’intérêt ne faisaient que baisser. Le rendement locatif (loyer/valeur de marché) pour les magasins situés en périphérie le long de voies d’accès est resté stable jusqu’au début de l’année dernière, entre 6 et 6,5%. Dans le courant de 2017, nous avons cependant vu le rendement baisser à 5,5 ou 6% (NDLR: les prix plus élevés réduisent le rendement locatif) parce que quelques groupes familiaux très fortunés sont entrés sur notre marché."

Cours de Bourse

Une remontée des taux repositionne les obligations comme alternative aux actions immobilières. Dans quelle mesure cela peut-il faire reculer les cours? "Certes, on dit qu’il y a une corrélation négative entre les taux d’intérêt et les cours de Bourse, mais en pratique, ce n’est pas inéluctable, estime Jean Kotarakos, le directeur financier d’Aedifica. Plusieurs études scientifiques ont montré qu’à long terme il y a peu de corrélation entre les taux d’intérêt et les fluctuations de cours des valeurs immobilières." Même en cas de doublement des taux d’intérêt, il y a toujours un fossé avec le rendement de dividende net des SIR.