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Quand la démolition, même partielle, devient plus intéressante

Un bâtiment rénové n’affichera jamais un rendement énergétique comparable à celui d’un bâtiment neuf. Pour un bâtiment ancien ou vétuste, la démolition-reconstruction s’avère parfois la meilleure option. Les démolitions partielles sont cependant un choix plus fréquent lors de travaux de rénovation. Quelles sont les options à privilégier et dans quels cas?
©PHOTONEWS

Une spacieuse villa "vintage" sur un beau terrain idéalement situé vient d’être vendue. Quelques jours plus tard, elle est mise à terre sous les coups de boutoir d’un bulldozer. Faire place nette pour ériger une maison neuve totalement aux normes, au goût du jour et du propriétaire est rapide et facile. Mais disons-le tout de suite, ce n’est pas la norme.

"Les démolitions complètes sont très rares, en particulier dans la capitale. D’abord parce que la tendance est à la préservation, même quand la valeur patrimoniale du bâtiment est très faible. Ensuite, parce qu’à Bruxelles, le prix des maisons est souvent surestimé. Pour limiter les frais, on préfère alors préserver au moins le gros œuvre et repartir de murs bruts", explique Fabrizio Trobbiani, architecte au bureau ARQEH et responsable de la chambre bruxelloise de l’Ordre des architectes.

Pourquoi démolir?

Démolir complètement un bâtiment pour construire du neuf n’est pas forcément aussi incompréhensible qu’il peut y paraître de prime abord. Mais pas toujours possible ni souhaitable non plus. La situation doit s’apprécier au cas par cas. "Une démolition peut valoir la peine si le bâtiment n’a aucune valeur architecturale ou patrimoniale et/ou s’il est mal conçu", constate Fabrizio Trobbiani. Lorsque cette option est envisagée, "une étude de faisabilité doit de toute façon être réalisée pour mettre les options en balance", ajoute Philippe Meilleur, architecte en région liégeoise.

"Une démolition peut valoir la peine si le bâtiment n’a aucune valeur architecturale ou patrimoniale et/ou s’il est mal conçu."
Fabrizzio Trobbiani
Architecte

Dans le segment du luxe, on envisage plus facilement la démolition d’un bien existant pour partir d’une page vierge, éviter les contraintes et au passage profiter d’un taux de TVA réduit. Uccle, en Région bruxelloise, le choix de faire table rase est effectivement la solution privilégiée par des acquéreurs pour lesquels le budget n’est pas une contrainte, et aussi parce que c’est l’une des 32 villes et communes du pays qui accordent un taux de TVA réduit (6%) pour la démolition-reconstruction d’une habitation privée, précise l’architecte bruxellois. Il est en outre plus facile de raser une maison quatre façades entourée d’un vaste terrain qui facilite son accès, qu’une maison mitoyenne de ville."

Mais la clé de l’équation aujourd’hui, ce sont les normes énergétiques (énergie, isolation thermique et acoustique, ventilation, etc.) qui deviennent de plus en plus contraignantes. La quasi-totalité des bâtiments existants nécessitent des rénovations. Et pour les plus vieux ou vétustes d’entre eux, il arrive qu’une rénovation soit carrément impossible ou revienne à mettre un emplâtre sur une jambe de bois. À ce moment-là, la démolition est souvent la meilleure solution.

Facteur humain

L’aspect humain a toute son importance dans le choix entre démolition et rénovation. "La démolition partielle d’une maison est toujours source de stress intense, surtout si les personnes y ont habité. L’architecte joue alors le rôle de psy pour aider les gens à se projeter et à voir plus loin, même si pour lui cette page blanche est la meilleure configuration possible et le signe d’un renouveau", ajoute encore Fabrizio Trobbiani.

"Il y a des bâtiments dont on se rend compte qu’ils ne sont pas isolables, concède l’architecte Philippe Meilleur, qui travaille en région liégeoise. J’ai été approché par une dame qui souhaitait restaurer une maison de vacances du début du siècle dernier, avec de grands débordants de toiture, une toiture complexe, des poutres extérieures apparentes… Bref, une série de ponts thermiques impossibles à gérer. Au final, un bâtiment de ce type ne pouvait selon moi pas être conservé. Au contraire de maisons de type rural parfois plus anciennes mais avec des volumes assez simples sur lesquels on peut intervenir."

"On peut entreprendre une rénovation énergétique à prix correct en isolant un bâtiment par l’extérieur (bardage, crépi), mais cela implique évidemment une modification des façades, ce qui est inenvisageable pour une maison rurale de caractère ou une maison de maître avec une façade ouvragée par exemple, poursuit Philippe Meilleur. D’un point de vue urbanistique, ce serait dommage et probablement refusé. Cela défigurerait l’esthétique du bâtiment."

Dans ces cas plus délicats, "on travaille par l’intérieur, ce qui est tout aussi coûteux en termes techniques, mais peu efficace, car on obtient des ponts thermiques (points de jonction où l’isolation n’est pas continue et qui provoquent des pertes de chaleur) au niveau des planchers et des murs, qui sont difficiles à combattre".

Voilà pourquoi l’option la plus radicale est dans certains cas aussi la plus économique. Si c’est pour refaire les fondations, une chape, isoler les murs, le plancher et le toit, changer l’installation électrique, placer de nouveaux châssis, installer le chauffage central et éventuellement modifier certains volumes, le verdict est clair.

Le calcul doit cependant être fait par l’architecte. "Si une rénovation lourde s’impose, on peut envisager de raser une partie du bâtiment ou de ne conserver que sa structure, suggère Philippe Meilleur, confirmant que raser complètement un immeuble reste effectivement l’exception".

Comment estimer le coût?

→ Démolition totale

Le coût d’une démolition dépend du bâtiment. Un devis devra être établi par un démolisseur. "La difficulté d’accès au bâtiment et la présence de certains matériaux — l’amiante en particulier — peuvent vite faire grimper la note", précise l’architecte. Dans certains cas, la démolition-reconstruction est soumise au taux de TVA avantageux de 6%, contre 21% en règle générale (lire l'encadré).

TVA réduite

Lorsque vous démolissez un bâtiment et que vous y reconstruisez une habitation privée, vous pouvez bénéficier du taux de TVA réduit à 6% dans 32 communes/villes belges. Que le bâtiment soit situé dans un chancre urbain ou dans un autre quartier de la ville ne joue aucun rôle. Concrètement, il s’agit des centres urbains d’Anvers, Charleroi, Gand, Ostende, Malines, Mons, La Louvière, Saint-Nicolas, Seraing et Liège; sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale: Bruxelles, Anderlecht, SaintGilles, Saint-Josse-ten-Noode, Molenbeek-Saint-Jean, Schaerbeek, Forest, Ixelles, Uccle et Etterbeek; les villes de Louvain, Bruges, Courtrai, Roulers, Alost, Termonde, Genk, Hasselt, Mouscron, Tournai, Verviers et Namur.

Par contre, la démolition et la reconstruction subséquente doivent constituer une même opération et être conjointes. Après les travaux, le bâtiment d’habitation doit être utilisé exclusivement ou principalement comme logement privé, lit-on sur le site du SPF Finances.

Les travaux de finition du bâtiment peuvent bénéficier du taux réduit de 6%, "pour autant que le moment où la TVA devient exigible (à la fin des travaux ou lors du paiement) a lieu au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation du bâtiment". Dans tous les autres cas, la démolition-reconstruction est soumise au taux de TVA de 21%.

La Wallonie octroie par ailleurs une prime pour la démolition d’un logement non améliorable et la reconstruction d’un logement sur la même parcelle. Le montant est calculé en fonction des revenus et peut être majoré selon le nombre d’enfants à charge et la zone où est situé le bien. À titre d’exemple, la prime s’élève à 2.480 euros pour un isolé dont les revenus bruts ne dépassent pas 39.900 euros par an.

En Flandre, les particuliers qui démolissent et reconstruisent une habitation bénéficient quant à eux d’une prime forfaitaire de 7.500 euros jusqu’au 31 octobre 2019.

→ Démolition partielle

À Bruxelles, les démolitions partielles sont fréquentes. "Leur coût n’est pour autant jamais facile à estimer. On se base sur des chantiers similaires déjà exécutés et on prévoit un coefficient de sécurité pour l’estimation, car on tombe systématiquement sur des surprises", précise Fabrizzio Trobbiani.

L’accessibilité est un facteur déterminant. "Lorsqu’une démolition se fait à l’arrière d’une maison, il faut prévoir de passer à travers l’immeuble pour évacuer les déchets. Dans ce cas, c’est ce travail manuel qui représente le coût principal, note l’architecte bruxellois, ajoutant que dans certaines communes, le stationnement d’un container coûte aussi extrêmement cher".

Une démolition ne nécessite par contre pas de demande préalable. "Dans le permis d’urbanisme, on dresse l’état existant du bien et si on a décidé que tout ou partie est à démolir, on le mentionne en précisant ce qui sera réalisé à la place. La démolition est prévue dans les formulaires administratifs", conclut Philippe Meilleur.

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