C’est un chapitre qui vient de se clore. Du moins pour l'instant... Après plusieurs mois de controverses juridiques, la Cour constitutionnelle s’est prononcée sur le dispositif bruxellois instaurant un droit de préférence au bénéfice des locataires en cas de mise en vente du logement qu’ils occupent.
Une décision qui fait suite au recours en annulation introduit en mai 2024 par la Fédération des agents immobiliers francophones (Federia), le CIB et plusieurs dizaines d’agents immobiliers.
À cet égard, ce jeudi, la Cour a conclu au rejet du recours en annulation dirigé contre l’ordonnance bruxelloise.
Peu appliqué sur le terrain
Pour rappel, le litige initié contestait l’ordonnance bruxelloise du 28 septembre 2023, laquelle modifiait le Code bruxellois du Logement pour introduire un droit de préférence dans certaines situations de vente. Concrètement, la mesure s’applique aux logements non meublés, affectés à la résidence principale du locataire dans le cadre d’un bail de longue durée, et à condition que celui-ci y soit effectivement domicilié.
D’après plusieurs agences immobilières bruxelloises interrogées, les cas dans lesquels les locataires avaient effectivement exercé leur droit de préférence se comptaient sur les doigts d’une main.
L’objectif affiché à l'époque par la secrétaire d'État au Logement, Nawal Ben Hamou (PS), était de faciliter l’accès à la propriété pour les locataires, dans un contexte de forte pression sur le marché immobilier.
Près de dix mois après son entrée en vigueur, l’impact de la réforme apparaissait toutefois limité sur le terrain. D’après plusieurs agences immobilières bruxelloises interrogées, les cas dans lesquels les locataires avaient effectivement exercé leur droit de préférence se comptaient sur les doigts d’une main.
Le réseau ERA Real Estate évoquait d’ailleurs l’absence totale de recours au mécanisme, tandis que le groupe Trevi en recensait seulement deux sur plus de 350 transactions réalisées.
Un marché immobilier fragilisé
Mais encore, la mesure avait fait l’objet de vives critiques de la part des professionnels du secteur immobilier, et plus particulièrement des agents et intermédiaires directement impliqués dans les transactions.
La mesure avait fait l’objet de vives critiques de la part des professionnels du secteur immobilier, et plus particulièrement des agents et intermédiaires directement impliqués dans les transactions.
Ceux-ci considéraient que le dispositif introduit complexifiait sensiblement les opérations de vente, en imposant des délais stricts et des obligations de notification susceptibles de ralentir les processus habituels.
D’un point de vue juridique, la réforme avait alors été perçue comme une atteinte disproportionnée au droit de propriété, dans la mesure où elle restreint la liberté du bailleur de disposer de son bien, sans garantir pour autant une amélioration concrète de l’accès au logement.
Sur le plan opérationnel, les modalités prévues avaient été jugées difficilement applicables, notamment en raison du manque de souplesse laissé aux acteurs de terrain et de l'absence de prise en compte des contraintes pratiques liées aux dynamiques du marché.
La Cour reconnaît que cette ingérence est justifiée par l’objectif légitime de garantir le droit à un logement décent, de favoriser la stabilité résidentielle et d’encourager l’accès des locataires à la propriété.
Une ingérence "justifiée"
Dans sa décision, la Cour constitutionnelle reconnaît que le droit de préférence accordé au locataire – ainsi que l’action qu’il peut intenter contre l’acquéreur – constitue une forme d’ingérence dans le droit au respect des biens, tant pour le vendeur que pour l’acheteur de bonne foi.
Toutefois, elle estime que cette ingérence est justifiée par l’objectif légitime de garantir le droit à un logement décent, de favoriser la stabilité résidentielle et d’encourager l’accès des locataires à la propriété.
Toujours selon la Cour, cette mesure ne porte pas atteinte de manière disproportionnée aux droits du vendeur, dans la mesure où son impact reste limité, ni à ceux de l’acheteur qui bénéficie d’un droit à une indemnisation.
