Comment déclarer une seconde résidence à l'étranger

1/ Votre résidence secondaire n’est pas louée

Si vous et les membres de votre ménage êtes les seuls à occuper cette résidence secondaire, la loi vous oblige à déclarer la valeur locative brute annuelle moyenne. Celle-ci correspond aux revenus locatifs que vous auriez pu obtenir si vous aviez donné le bien en location toute l’année, compte tenu des usages dans le pays en question et de la situation du bien.

Vous pouvez estimer vous-même la valeur locative brute, par exemple en consultant un courtier immobilier local ou en comparant les loyers des biens similaires dans le voisinage. Une valorisation égale à 5,3% de la valeur vénale de l’habitation est également une méthode très utilisée. Le fisc utilise parfois aussi le taux d’intérêt des obligations d’État (OLO) à 10 ans majoré de 1% à appliquer sur la valeur vénale. Pour 2020, le taux OLO moyen est négatif, vous pouvez donc utiliser le coefficient de 1%.

Vous pouvez déduire les impôts payés à l’étranger des revenus à déclarer. Le fisc applique automatiquement des frais forfaitaires de 40% et déduit les éventuels intérêts pour le financement du bien.

Depuis quelques années, l’administration fiscale accepte, pour un certain nombre de pays, que vous utilisiez l’équivalent étranger du revenu cadastral belge. Ce n’est donc pas une obligation: vous pouvez également indiquer la valeur locative brute. Voici les pays appliquant un dispositif équivalent au revenu cadastral belge:

Pays-Bas

Les communes néerlandaises calculent une valeur WOZ («waardering onroerende zaken»). Vous pouvez déterminer la valeur locative brute forfaitaire en prenant un pourcentage de cette valeur WOZ. Ce pourcentage varie généralement chaque année. En 2020, il va de 1,8 à 5,33%, selon la valeur WOZ. Vous pouvez déduire ensuite du montant obtenu l’«onroerendezaakbelasting» (l’impôt foncier) que vous avez payé aux Pays-Bas.

France

La valeur locative brute peut être déterminée en partant de la base d’imposition qui est reprise sur l’avis d’imposition de la «taxe foncière» française. Vous multipliez le montant de cette base d’imposition par 2 (1,25 pour les biens immobiliers non construits), étant donné que le montant repris sur l’avis d’imposition français est un montant net après déduction d’un forfait de frais de 50%.

Vous déduisez ensuite de votre résultat la «taxe foncière». La «taxe d’habitation», quant à elle, n’est pas déductible étant donné que cette taxe ne doit pas être payée par le propriétaire, mais par l’occupant; elle n’est dès lors pas considérée par le fisc belge comme un impôt à votre charge.

Espagne

L’équivalent espagnol de notre revenu cadastral est le «valor catastral». Vous pouvez prendre 2% du «valor catastral» (1,1% si le «valor catastral» a été déterminé en 1994 ou ultérieurement) pour estimer la valeur locative brute annuelle forfaitaire. De ce résultat, vous pouvez déduire la taxe communale («impuesto sobre bienes inmuebles»).

Italie

Pour un bien situé en Italie, vous pouvez prendre la «rendita catastale». Selon l’administration fiscale belge, cette valeur doit être majorée de 5% dans le cas d’un bâtiment et de 25% s’il s’agit d’un terrain. Ensuite, vous devez multiplier ce résultat par 4/3. De ce résultat, vous pouvez déduire uniquement l’impôt foncier local («imposta municipale unica», ou IMU).

Autres pays

Si une habitation se situe dans un pays qui n’a pas d’équivalent de notre revenu cadastral – comme le Portugal –, vous pouvez déclarer 22,5% du loyer (valeur locative) brut. Cette méthode, qui a déjà été acceptée par la cour d’appel de Liège, découle aussi d’une communication de la Commission européenne du 22 mars 2012.

2/ Votre résidence secondaire est (parfois) louée

Si vous mettez en location votre résidence secondaire située à l’étranger, vous devez selon la loi déclarer les loyers réellement perçus.

Si vous ne louez qu’une partie de l’année, vous devrez effectuer une ventilation. Pour la période de location, vous indiquez les revenus locatifs réels. Pour le restant de l’année, vous indiquez la part proportionnelle de la valeur locative brute. Sauf si vous souhaitez invoquer la jurisprudence de la Cour européenne. Sur cette base, dans la déclaration d’impôts de cette année, vous pouvez déclarer tous vos biens loués de la même manière qu’une résidence secondaire non louée.

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Combien d’impôts paierez-vous?

Le fait de déclarer un bien immobilier situé à l’étranger ne signifie pas d’office que vous serez taxé une seconde fois en Belgique. Cela dépend de l’existence ou non d’une convention préventive de la double imposition entre le pays étranger en question et la Belgique. Ces conventions visent à éviter la double imposition.

Pays avec convention préventive de la double imposition

La Belgique a conclu ce type de convention avec les pays de villégiature les plus populaires chez nous: la France, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Italie, le Portugal, la Suisse, l’Autriche et la Turquie. Généralement, elle accorde le pouvoir d’imposition au pays dans lequel le bien immobilier est situé et celui-ci est donc exonéré d’impôt en Belgique.

Cette déclaration de l’immeuble en Belgique peut toutefois entraîner une imposition plus élevée de vos autres revenus, sur lesquels vous payez des impôts belges. Cela s’explique par le fait que la Belgique accorde une exonération «avec réserve de progressivité». Concrètement, le fisc tient compte des revenus étrangers pour déterminer le taux d’imposition applicable sur vos autres revenus. Plus vous bénéficiez de revenus étrangers, plus la pression fiscale sur vos autres revenus sera élevée.

Pays sans convention préventive de la double imposition

Si la Belgique n’a pas conclu ce type de convention – comme avec Monaco ou le Liechtenstein –, l’impôt dont vous êtes redevable en Belgique sur ce bien immobilier est divisé par deux, à condition que vous ayez déjà payé de l’impôt à l’étranger sur ce bien.